안녕하세요. 김상윤행정사입니다. 옥외영업신고를 여러번 수임하다보면 자주 겪는 문제가 있습니다. 바로 집합건물에서의 전용사용권 문제인데요. 담당 주무관은 집합건물(주상복합)의 경우 자체규약이 있는 여부를 확인합니다. 다만, 대부분 규약이 없거나 있더라도 구분소유자등에게 공용부분을 사용할 전용사용권을 명시하고 있지 않아 어려움을 겪습니다. 어떤 어려움이 있는지 그리고 변경 즉 제정을 해야하는 지등에대해 알아보겠습니다. ​​1. 집합건물에서 옥외영업신고를 위해 관리규약 변경이 필요한가집합건물(상가, 오피스텔 등)에서 옥외영업을 하려면, 해당 옥외공간(예: 건물 앞 데크, 테라스 등)에 대한 ‘전용사용권’이 신고자에게 부여되어 있음을 증명해야 합니다.​이 전용사용권은 집합건물 관리규약에 근거가 있어야 하며, 관리단(입주자대표회의 등)에서 사용허가서​를 발급해야 합니다.​기존 관리규약에 옥외공간의 전용사용에 대한 명확한 규정이 없거나, 옥외영업을 금지하거나 제한하는 규정이 있다면, 관리규약을 영업관리'>영업관리 변경해야 옥외영업신고가 가능합니다.​관리규약의 변경은 구분소유자(소유주) 3/4 이상의 동의 등 엄격한 절차를 거쳐야 하며, 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향이 있을 때는 그 승낙도 필요합니다. ​구분소유자의 동의를 얻고 자 노력했던 적이 있었는데요, 시도해본 결과 .. 매우 힘든 과정이였습니다. 근린생활시설이 활성화 되는 경우 상가, 오피스텔, 아파트등의 구분소유자에게 득이 될 것이라 생각 될 수 있지만, 모두가 그렇게 생각하지는 않는 것 같더군요. 설득이 쉽지 않았습니다.2. 전용사용권과 관리규약이란?전용사용권이란 집합건물의 공용부분(예: 대지, 옥상, 건물 앞 공간 등) 중 일부를 특정 구분소유자(또는 임차인)가 배타적으로 사용할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 관리규약이나 관리단 결의, 또는 분양계약에 의해 설정됩니다.​관리규약이란 집합건물의 공용부분 및 대지, 부속시설의 관리와 사용에 관한 기본 규칙을 정한 문서로, 집합건물법에 따라 구분소유자들이 자치적으로 영업관리'>영업관리 영업관리 제정·변경합니다. 따라서, 표준관리규약이라는 것이 있지만 자체적인 규약이 우선시됩니다.​전용사용권이 관리규약에 명시되어 있지 않거나, 관리단의 사용허가가 없는 경우에는 옥외영업신고가 불가합니다.3. 옥외영업신고가 어려운 주요 이유전용사용권 및 관리규약 문제관리규약에 근거가 없거나, 관리단이 구성되어 있지 않은 경우가 많아 사용허가를 받기 어렵습니다.관리규약 변경에는 다수 소유자의 동의가 필요해 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸립니다.​법령·행정적 제한옥외영업 가능 공간은 건물과 직접 맞닿아 있어야 하며, 주차장, 소방통로, 공개공지, 도로, 조경지 등은 법령상 사용이 제한됩니다. 건축법, 소방·재난법, 주차장법, 도로법 등 타 법령 위반 여부도 모두 검토해야 하므로 여러 부서의 협의가 필요합니다.민원 및 안전 문제옥외영업으로 인한 소음, 보행불편 등 민원이 발생할 수 있고, 안전시설(난간, 대피시설 등) 기준을 충족해야 합니다.​행정절차의 복잡성옥외영업신고를 위해서는 건축물 평면도, 영업관리'>영업관리 등기부등본, 사용계약서, 관리단 사용허가서 등 다양한 서류를 준비해야 하며, 대부분 준비를하여 1개월 이상 소요되는 업무입니다.​옥외영업신고를 위한 집합건물 관리규약 변경이 필수일까? 포스팅을 마치며,해당 업무는 신고임에도 불구하고 복잡한 행정절차와 여러 부서와의 협의가 필요하여, 사실상 허가 절차와 다를 바 없습니다. 감사하게도 옥외영업신고를 여러 차례 진행하며 다양한 경험을 쌓았습니다. 자체 규약이 있음에도 불구하고 주무관과 긴밀히 협의한 사례도 있습니다. 단순한 대행 업무를 넘어, 불가능해 보이는 상황에서도 관련 법률을 면밀히 검토하여 해결 방안을 찾는 것이 행정사의 역할이라고 생각합니다. 준비 과정에서 어려움이 있으시면 언제든지 연락 주시기 바랍니다. 감사합니다.​글: 김상윤 행정사네이버 폼 설문에 바로 참여해 보세요.naver.me#영업관리'>영업관리 #관리규약신고 #qusrudtlsrh