안녕하세요. 남해사나이입니다.^^​오늘도 공부가 될 만한 물건을 하나 가져와봤어요!!​마포구 재개발에 포함된 물건이라, 얼핏 보면 굉장히 매력적으로 보일 수 있습니다.이 물건을 통해서 재개발 투자 시 반드시 확인해야 할 포인트를 정리해보겠습니다.​오늘의 물건 개요 2024타경62621마포구 성산동에 위치한 21년식 신축빌라(전용 9평, 2룸)입니다.​발코니 확장이 되어 있어서 2~3인 가족이 실거주하기에도 충분한 구조예요.평면도마포구 성산동 모아타운 포함 물건!해당 매물은 요즘 많은 분들이 주목하고 있는 마포구 성산동 160-4 모아타운에 포함된 물건입니다.마포에, 신축에, 모아타운까지, 글로만 보면 너무 좋아 보이죠?^^​ 마포구 성산동 160-4 모아타운에 대한 상세 내용은 아래 링크를 참고하세요!​권리분석. 문제 없는거 맞아?!대항력 임차인이 2명입니다. 하나씩 살펴볼게요.​첫번째 임차권 등기(허그보증 승계) 임차인의 경우는 등기부상 압류도 없고, 교부청구기준으론 국민건강보험공단 교부청구만 있는 것으로 보여, 개인적으로는 문제 없어 보입니다. ​2번째 배당요구를 하지 않는 임차인은, 보증금 1000만원/월세 150만원로 거주 중으로 확인하였는데,, 1000만원을 인수하는 조건으로 입찰하면, 크게 문제 없을 것으로 보이네요.국토부 실거래 자료(1000/150)오히려 이 부분이 경쟁률을 낮춰주는 역할을 할 수 있어요.​시세는 얼마나 될까?실거래 기준으로, 직거래 매물을 제외하면 최소 4억 5천만원 이상에서 거래가 가능한 것으로 보입니다.즉, 충분한 마진 확보가 가능한 아주 매력적인 매물이에요.직거래 매물은 모두 제외하고 실거래 파악 필요함!(출처:부동산플래닛)반전 매력? 아니, 반전 리스크!(절대 매입 불가!)여기까지만 보면 너무 매력적인 물건입니다.하지만 재개발 물건을 낙찰받을 때는 반드시 확인해야 할 체크포인트가 있어요.하나씩 짚어볼게요.​ 1) 권리산정기준일 / 22년6월23일등기부상 소유권 보존은 21년 5월에 이루어졌습니다.권리산정기준일(22년 6월 23일)보다 이전이므로, 입주권 부여 가능 조건은 일단 충족합니다.건물등기(실제는 건축물대장 확인 필요)2) 근생빌라 여부. 건축물 대장 상, 근생빌라 아니므로, 문제 없습니다.건축물대장3) 다물권자여부해당 물건은 3구역에 포함되어 있으며 현재 조합설립인가가 완료된 상태입니다.다물권자 여부는 반드시, 조합 측에 사전 확인한 후 입찰해야 합니다.​4) 투기과열지구 내 입주권 승계 가능여부(가장 중요!!)사실 이 부분 때문에 오늘 글을 쓴 거예요.해당 구역은 이미 조합설립인가가 완료된 상태이고, 현재 서울은 투기과열지구로 지정되어 있습니다.3구역 조합설립인가 고시문.모아타운의 기준 법률인 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제 24조 2항 기준으로, 현재로는 조합설립된 모아타운의 조합원 승계가 불가합니다...ㅜ​빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제24조 제2항「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다.​일부 예외 조건은 있습니다. 1세대1주택자가 5년보유 + 3년 거주한 매물은 양도가 가능합니다.(단, 경매물건은 예외겠죠?ㅎ)빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제22조(조합원의 자격 등)① 법 제24조제2항제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.1. 소유기간: 5년2. 거주기간: 3년③ 법 제24조제2항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.4. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 해당 사업의 건축물 또는 토지가 경매되거나 공매되는 경우개인적으로, 상기 시행령 22조 3항 4호(경공매 사례) 경우도 한번 찾아 보았지만, 아래와 같이 국가기간으로 주택도시보증공사는 없었네요.ㅜ마치며결국 이 물건은 시세 마진도 있어 보이고, 권리분석도 깔끔해 보이지만,가장 핵심인 조합원 입주권 승계가 막혀 있는 물건입니다.앞으로 신속통합기획, 모아타운 등 재개발 구역 안에 있는 물건을 볼 때는,반드시 상기 순서대로 확인 후 입찰하시길 바랍니다!!경공매로 싸게 낙찰받으면 좋겠지만, 한 번 실수하면 소중한 자산을 잃을 수 있습니다!!​오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루되세요^^